1. 居民税完全免征
- 1/1 时点若于日本无住所，租金・让渡所得均不课居民税
- 本试算基准: Case A 长期让渡约 26.1 万日元、Case B 约 56.5 万日元之节税效果 (对居住者比较)
- 住所判定为实质判断 (生活本据)，双据点居住者建议向专家确认
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印花税、登记许可税、所得税、固都税、居民税、继承税，2026 年现行税率与福冈市实例试算。
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| 税目 | 取得・买卖 | 取得・赠与 | 取得・继承 | 持有时 | 处分时 | 管辖 | 非居住者要点 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 印花税 | ○ | ○ | − | △ | ○ | 税务署 | 与居住者同条件 |
| 消费税 | ○ | − | − | △ | ○ | 税务署 | 与居住者同条件 (10%) |
| 登记许可税 | ○ | ○ | ○ | − | − | 法务局 | 建筑物・抵押权的自住减税不适用投资用 (土地 1.5% 不分用途) |
| 所得税 | − | − | − | ○ | ○ | 税务署 | 租金源泉 20.42% / 转让源泉 10.21% |
| 继承税 | − | △ | ○ | − | − | 税务署 | 准据法为本国法、登记依日本法 + 3 年义务 |
| 赠与税 | − | ○ | △ | − | − | 税务署 | 同上 |
| 不动产取得税 | ○ | ○ | − | − | − | 都道府县 | 与居住者同条件 (3% 特例) |
| 居民税 | − | − | − | ○ | ○ | 市町村 | 免征 ✓ |
| 固都税 | − | − | − | ○ | − | 市町村 | 与居住者同条件 |
○ 课税 / △ 条件课税 / − 不课税
不动产交易相关 9 税目一览 (取得・持有・处分)
| 税目 | 课税 | 非居住者要点 |
|---|---|---|
| 印花税 | ○ | 与居住者同条件 |
| 消费税 | ○ | 与居住者同条件 (10%) |
| 登记许可税 | ○ | 建筑物・抵押权的自住减税不适用投资用 (土地 1.5% 不分用途) |
| 所得税 | − | 租金源泉 20.42% / 转让源泉 10.21% |
| 继承税 | ○ | 准据法为本国法、登记依日本法 + 3 年义务 |
| 赠与税 | ○ | 同上 |
| 不动产取得税 | ○ | 与居住者同条件 (3% 特例) |
| 居民税 | − | 免征 ✓ |
| 固都税 | − | 与居住者同条件 |
各税目的概要・税率・非居住者注意要点依次解说。
贴附于不动产买卖合同书的国税。买卖双方各 1 份课税。
国内课税营业人之资产转让所课的国税。土地非课税、建筑物・中介手续费・代书报酬为课税对象 (10%)。
不动产登记时缴付法务局的国税。所有权转移、抵押权设定皆会发生。
计算依据为固定资产税评估额 (抵押权设定为贷款额)。
个人年度所得征收的国税。非居住者之国内不动产租金・转让所得为日本课税对象。
非居住者业主收取租金时，「承租人 (支付方)」负有源泉征收义务。实务分歧：
| 承租人 | 用途 | 源泉征收 |
|---|---|---|
| 个人 | 自己或亲属居住 | 不需 |
| 个人 | 事业用 (个人事务所等) | 需 (20.42%) |
| 法人 | 公司宿舍・事务所・店铺 (不分用途) | 需 (20.42%) |
让渡所得 = 卖出价 − (取得费 + 转让费用)
| 持有期间 | 非居住者 | 居住者（参考） |
|---|---|---|
| 短期 (5 年以下) | 30.63% | 39.63% (含居民税 9%) |
| 长期 (5 年超) | 15.315% | 20.315% (含居民税 5%) |
依日本「法之适用通则法第 36 条」，继承原则上适用被继承人 (亡者) 之本国法。被继承人与继承人组合不同，适用法律亦不同：
| 被继承人 | 继承实体准据法 | 日本不动产登记手续 |
|---|---|---|
| 日本国籍 | 日本民法 | 日本不动产登记法 |
| 外国籍 (例: 台湾) | 该国继承法 (例: 台湾民法) | 日本不动产登记法 |
| 外国籍但本国法之国际私法针对日本所在不动产指定日本法 | 依反致 (通则法 41 条) 日本民法可能成为准据法 | 日本不动产登记法 |
继承人・被继承人之居住实态与国籍将决定遗产分配的法定份额与遗嘱之有效性判断。台湾、香港、新加坡等投资者各有不同准据法，请于本国家事法・继承法之架构下订立遗产分割协议。
即使准据法为外国法，「日本所在之不动产登记」仍依日本不动产登记法。手续流程：
外国籍继承人在日本无户籍，须透过驻外公馆或本国公证人取得宣誓书 (Affidavit)・签名证明・在留证明立证身分关系。手续比日本人继承复杂数倍。
依据: 不动产登记法 76 条之 2，2024 年 4 月 1 日施行
申报期限: 知悉死亡翌日起 10 个月以内。
申报地: 原则为被继承人死亡时住所地之所辖税务署。被继承人国外住所之情形，因牵涉继承人住所或纳税管理人之住所，须个别向税务署或专家确认。
基础扣除: 3,000 万日元 + 600 万日元 × 法定继承人数
日本所在不动产不论继承人・被继承人国籍与居住地，皆为日本继承税课税对象。具体税额视个别情形而异，请尽早咨询同时熟悉本国继承法与日本继承税法之专家。
历年中受赠财产所课之国税。受赠人申报纳税。
基础扣除: 年 110 万日元 (历年课税)
税率: 累进 10〜55% (超出基础扣除部分)
计算式: 课税价格 = 赠与财产额 − 110 万日元 税额 = 课税价格 × 税率 − 扣除额
申报期限: 受赠年翌年 2/1〜3/15
取得不动产者所课之地方税 (都道府县税)。取得后 6 个月〜1 年半后将收到纳税通知书。
课税依据: 固定资产税评估额
宅地特例 (至 2027/3/31): 宅地评估之土地，课税标准减半
新建住宅扣除: 自住新建住宅从课税标准扣除 1,200 万日元 (二手投资用不适用)
依 1 月 1 日时点住所征收之地方税。
惟地方税法上之「住所」并非仅由住民票之有无形式判定，而是依生活本据之所在地为实质认定。即使将住民票迁出国外，若日本国内仍保有据点或家属、频繁往返、长期暂时回国等情况，课税机关仍可能认定为日本居住者。海外赴任・双据点生活・日本据点保留之情形，建议向专家确认。
1 月 1 日时点之不动产所有人所课之地方税 (市町村税)。赋课课税方式 (市政府计算后寄送纳税通知书)。
评估额每 3 年重新评估 (最近一次为令和 6 年度)
期中买卖清算: 1/2 以后取得者非当年度纳税义务人，依商业习惯以日割清算
全部金额为 2026 年 5 月时点税率与福冈市实势价格之试算。实际金额将因评估额・合同条件而变动。
| 印花税 | 1,000 万超〜5,000 万 减税税率 | 10,000 |
|---|---|---|
| 中介手续费 | 1,800 万 × 3% + 6 万 + 消费税 10% | 660,000 |
| 登记许可税 (土地转移) | 评估额 400 万 × 1.5% | 60,000 |
| 登记许可税 (建筑物转移、投资用本则) | 评估额 600 万 × 2.0% | 120,000 |
| 司法书士报酬 (概算) | — | 100,000 |
| 不动产取得税 (土地、宅地 1/2 特例) | 400 万 × 1/2 × 3% | 60,000 |
| 不动产取得税 (建筑物) | 600 万 × 3% | 180,000 |
| 火灾保险 (5 年团信) | — | 30,000 |
| 各项费用合计 | 1,220,000 |
→ 约物业价格的 6.8%
→ 约物业价格的 6.8%
| 固定资产税 (土地、小规模住宅用地 1/6) | 400 万 × 1/6 × 1.4% | 9,333 |
|---|---|---|
| 固定资产税 (建筑物) | 600 万 × 1.4% | 84,000 |
| 城市规划税 (土地、住宅用地 1/3) | 400 万 × 1/3 × 0.3% | 4,000 |
| 城市规划税 (建筑物) | 600 万 × 0.3% | 18,000 |
| 固都税 年额合计 | 115,333 |
| 承租人类别 | 月租 | 源泉 | 业主实收 (月) | 年度源泉额 |
|---|---|---|---|---|
| 个人 (自住) | 90,000 | 无 | 90,000 | 0 |
| 法人 (公司宿舍合同) | 90,000 | 月 18,378 | 71,622 | 220,536 |
| 卖出价 | — | 20,000,000 |
|---|---|---|
| 累计折旧 (5 年) | 1,200 万 × 0.067 × 5 | 4,020,000 |
| 取得费 (土地不折旧) | 6,000,000 + (12,000,000 − 4,020,000) | 13,980,000 |
| 转让费用 (中介・印花) | — | 800,000 |
| 让渡所得 | 2,000 万 − 1,398 万 − 80 万 | 5,220,000 |
| 让渡所得税 (非居住者・长期) | 522 万 × 15.315% | 799,443 |
| 参考: 居住者 (含居民税 5%) | 522 万 × 20.315% | 1,060,443 |
| 买方源泉征收 (适用例外时) | 2,000 万 × 10.21% | 2,042,000 |
| 确定申报退税预计 (有买方源泉) | 2,042,000 − 799,443 | 1,242,557 |
非居住者优势实额: 居民税免征，长期让渡可节约约 26.1 万日元 (对居住者比较、522 万 × 5%)。
实势: 福冈市整栋 RC 公寓 (收益率 5.5〜6.8%) 多落在 9,000 万〜2.5 亿日元带。1 亿为小型整栋标准价格带。
| 印花税 | 5,000 万超〜1 亿 减税 | 30,000 |
|---|---|---|
| 中介手续费 | 1 亿 × 3% + 6 万 + 消费税 10% | 3,366,000 |
| 登记许可税 (土地) | 评估额 2,500 万 × 1.5% | 375,000 |
| 登记许可税 (建筑物、本则) | 评估额 3,000 万 × 2.0% | 600,000 |
| 登记许可税 (抵押权、本则) | 贷款 7,500 万 × 0.4% | 300,000 |
| 司法书士报酬 (概算) | — | 200,000 |
| 不动产取得税 (土地) | 2,500 万 × 1/2 × 3% | 375,000 |
| 不动产取得税 (建筑物) | 3,000 万 × 3% | 900,000 |
| 各项费用合计 | 6,146,000 |
→ 约物业价格的 6.1%
→ 约物业价格的 6.1%
| 固定资产税 (土地、全户住宅用地特例) | 2,500 万 × 1/6 × 1.4% | 58,333 |
|---|---|---|
| 固定资产税 (建筑物) | 3,000 万 × 1.4% | 420,000 |
| 城市规划税 (土地) | 2,500 万 × 1/3 × 0.3% | 25,000 |
| 城市规划税 (建筑物) | 3,000 万 × 0.3% | 90,000 |
| 固都税 年额合计 | 593,333 |
依 10 户之承租人构成而变动。全户个人居住则源泉为零。全户法人合同则年租 550 万 × 20.42% = 约 112 万日元会被源泉。实务上多为个人・法人混合，合同管理时请掌握内訳。
| 卖出价 (设定) | — | 105,000,000 |
|---|---|---|
| 累计折旧 (5 年) | 6,000 万 × 0.033 × 5 | 9,900,000 |
| 取得费 (土地不折旧) | 40,000,000 + (60,000,000 − 9,900,000) | 90,100,000 |
| 转让费用 (中介・印花) | 1.05 亿 × 3% + 6 万 + 消费税 + 印花 6 万 | 3,600,000 |
| 让渡所得 | 1.05 亿 − 9,010 万 − 360 万 | 11,300,000 |
| 让渡所得税 (非居住者・长期) | 1,130 万 × 15.315% | 1,730,595 |
| 参考: 居住者 (含居民税 5%) | 1,130 万 × 20.315% | 2,295,595 |
| 买方源泉征收 (适用例外时) | 1.05 亿 × 10.21% | 10,720,500 |
| 确定申报退税预计 | 10,720,500 − 1,730,595 | 8,989,905 |
非居住者优势实额: 居民税免征，长期让渡可节约约 56.5 万日元 (对居住者比较、1,130 万 × 5%)。
Case Studies 之后重新整理「海外业主实际享受之优势与留意点」共 4 点。
本页核心差异化内容。Case Studies + 4 重点之后，将实务上常困惑之 3 点独立卡片陈列。
本页读者自始即为日本国外居住之海外投资者，日本居住者向之「出国前」规定不适用。海外投资者之标准流程如下：
投资规模达亿单位 (参考: 物业 1 亿日元以上、第 2 物业以后) 时，实务上「设立日本法人持有不动产」之架构成为检讨对象。
页尾 9 问。各 Q&A 将以 FAQPage JSON-LD 结构化以利 GEO 引用最佳化。